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海外房产投资新风向--2019年投资日本房产深度剖析
海外房产投资新风向--2019年投资日本房产深度剖析
发表时间:2019-07-25
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简介:近年来,海外置业人数呈现持续上升趋势,平安证券2017 发布的报告显示,国内超高净值人群中,60%在海外配有资产。
详细信息

近年来,海外置业人数呈现持续上升趋势,平安证券2017 发布的报告显示,国内超高净值人群中,60%在海外配有资产。


日本政府和社会舆论认为,从2020年-2030年,将是日本一个新的发展机遇期。
十年黄金期?你可能要问问怎么日本过个十年就自诩为黄金期呢?开什么国际玩笑?
别急,先来看看日本在接下来的这10年里将会发生的大事件:
  • 2019年,首次举办20国首脑峰会(G20)
  • 2020年,举行东京奥运会、残奥会
  • 2024年,大阪等全国三大赌城建成
  • 2025年,举行大阪世博会
  • 2030年,访日外国人将突破日本总人口的一半,即为6000万人,并实现社会规格的全自动驾驶。
而推动这十年里经济发展的坚强后盾则是日本上下正在积极努力的人工智能、大数据系统、物联网、机器人、医疗业等新产业的研发应用。

为什么要海外置业?

由于国内资产收益率不断下降,物价不断上涨,同时受到人民币贬值、贸易战等因素的影响,越来越多的高净值人群开始放眼于全球, 并寄希望于通过海外资产配置的方式来实现自身的资产保值和增值。根据戴德梁行统计显示,2018 年中国海外房产投资额突破1000 亿美元,到2025 年将突破2000 亿美元。

在众多海外资产配置类型中,不动产最受青睐。一方面房产投资相比于股票、债券、生意等投资类型易于操作且风险低。另一方面房产投资在保值升值的同时还能创造租金收益。


日本现状概况速览
日本,太平洋西岸资源丰富的岛国,与中国、朝鲜、韩国、俄罗斯相望。日本海岸线长 3 万多公里,孕育了众多海湾、良港。作为高度发达的资本主义国家,日本是世界第三大经济体。发达的现代文明与传统的东瀛文化孕育了日本特有的国家面貌。

日本经济
日本经济高度发达,国民拥有很高的生活水平。2017 年在世界银行公布的人均国民总收入(GNI)排行中,日本的人均GDP 是中国的4 倍多。
日本科研
20 世纪80 年代日本确立了“技术立国”战略,科研、航天、制造业、教育水平均居世界前列。每年的科研经费达1300 亿美元,高居全球第二。
日本金融
日本有世界资产最庞大的银行邮储银行,三菱UFJ 金融集团、瑞穗金融集团和三井住友金融集团。东京证券交易所是仅次于纽约证券交易所的世界第二大证券交易所。
日本文化
以动漫、游戏产业为首的文化产业和发达的旅游业是日本重要象征。动漫产业是日本的第二大盈利性支柱产业,占全球市场份额的10%。

日本经济面面观
2019 年第一周,全球主要货币兑美元大幅下跌,日元却一枝独秀,过去一个月上涨6%;更为重要的是,2018 年倒数第二天,全面与进步跨太平洋伙伴关系协(CPTPP)正式生效,这是一个由日本“主动”建立并促成的全新的贸易格局。
1.日经平均指数持续上涨
东京证券交易所的日经平均指数,由2012 年12 月的8000 点,上升到2018 年12 月的2万2000点。
2.GDP 总量再次超万亿
日本GDP 总量创下1990 年泡沫经济崩溃以来的最高值,总量再次超过5 万亿美元,为5。17 万亿美元。而日本人均GDP 也再次超过4 万美元,为4。085 万美元。
3.就业率、失业率均降到最低
日本的就业率超越泡沫经济时期,创下80 年代以来的最高记录,失业率创下泡沫经济崩溃以来的最低记录。
4.海外资产全球第一
日本海外资产总量达到1012 万亿日元(约9 万亿美元), 为日本国内生产总值的1.85
倍(2017 年度数值, 日本财务省公布), 等于在海外再造了一个日本。



“观光立国”带来旅游繁荣
安倍晋三上台后,日本确立了“观光立国”的战略,试图通过入境旅游来拉动经济增长。访日游客数量在过去几年呈增长趋势,其他利好因素包括签证制度的放缓及免税商品范围的扩大。2018年访日游客人数同比增长8.7%,达3119 千万,连续7年保持增长,总消费超4.5万亿日元,创历史新高。

外国资本注入撬动日本楼市
2014年日本NHK 电视台报道,海外资本购入日本房产交易额高达10000 亿日元, 是上年的3 倍, 占日本楼市交易总额的两成。日本不动产研究所统计, 仅2015年间,约有360亿日元 (约3亿美元)以上的中国民间资本进入日本楼市。据统计, 日本133 家不动产公司在2016-2017年的总销售额高达12兆3,387亿日元。

专注于投资亚太地区的封闭式日本房产基金于2014年至2017年间,在日本投资了150亿美元。目前日本已成为亚太地区的第二大投资目的地,仅次于澳洲。

全球最大主权基金——挪威主权财富基金,2017年在东京购入一栋商业地产大楼,标志其首次进军亚洲房地产市场。黑石集团也耗资16 亿美元在东京购买了5000 多套住宅,新加坡政府公司(GIC)与日本REIT 共同斥资约9.36亿美元收购了东京迪斯尼附近的东京湾喜来登大酒店。


根据《日本土地价格》数据,日本地价已经从2013 年以来,连续五年保持上升态势,2017年地价年增率增长6.28%。上图显示,日本的三大城市圈的房价水平,上涨幅度逐年递增,涨幅均达到30%-40%之间。
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